Контекстная реклама в Яндекс.Директ для недвижимости в Москве
Настраиваем Яндекс.Директ для застройщиков, агентств недвижимости и риэлторов в Москве. Лиды на квартиры, ЖК и ипотеку от 3 000 руб. 35+ проектов в нише недвижимости, средний рост заявок — x4 за первый квартал.
Яндекс.Директ для недвижимости в цифрах
Контекстная реклама недвижимости в Москве — 7 лет работы с застройщиками и агентствами
4 причины, почему реклама недвижимости в Директе сливает бюджет
Недвижимость — одна из самых конкурентных ниш в Яндекс.Директ в Москве. Вот типичные ошибки:
CPL 8 000–15 000 руб. вместо рыночных 3 000–5 000 руб.
Средний CPL в недвижимости в Москве — 3 100 руб. за уникальный лид на поиске Яндекса. Но если кампании настроены без нишевой экспертизы, стоимость лида улетает до 8 000–15 000 руб. Причина: широкие ключи типа «купить квартиру», отсутствие сегментации по ЖК, классам, ипотеке. Каждый день — тысячи рублей мусорного трафика.
Звонки есть — целевых визитов в офис продаж нет
Агентство отчитывается: «120 лидов по 4 000 руб.». Но из 120 лидов на визит в офис продаж приходят 5–8 человек. Причина: нецелевые запросы (аренда вместо покупки, вторичка вместо новостройки), неквалифицированные лиды без бюджета. Без оптимизации по офлайн-конверсиям реклама генерирует «мусорные» заявки.
Не учитывается длинный цикл сделки
Покупка квартиры — решение на 2–6 месяцев. Клиент видит объявление, заходит на сайт, уходит думать. Без ретаргетинга и цепочки касаний вы теряете 90% «тёплых» клиентов. Конкурент, который дожимает ретаргетингом и CRM-маркетингом, забирает ваших покупателей.
Подрядчик не знает специфику недвижимости
Универсальное агентство не понимает: какие запросы покупают квартиры, а какие — «просто смотрят». Не знает сезонность спроса на ЖК, не умеет работать с классификаторами (комфорт, бизнес, элитка), не сегментирует по ипотеке и рассрочке. Результат — бюджет размывается на нецелевую аудиторию.
6 направлений рекламы недвижимости в Яндекс.Директ — экспертиза, а не «общая настройка»
Специализированный подход для застройщиков, агентств и риэлторов в Москве
Аудит и стратегия под недвижимость
Анализируем нишу: объём спроса по ЖК, локациям, классам жилья. Конкурентная разведка: ставки, объявления, посадочные топ-застройщиков в Москве. Сегментация аудитории: покупатели первички/вторички, инвесторы, ипотечники, семьи. Медиаплан с прогнозом CPL по каждому сегменту.
Семантика и минус-слова для недвижимости
Собираем ядро по структуре: ЖК + район, тип квартиры + район, «купить квартиру» + условия (ипотека, рассрочка, от застройщика). Отдельные кампании для каждого ЖК, класса и типа покупателя. Минус-слова: аренда, вторичка (для новостроек), посуточно, снять, сдать — 1 500+ фраз для исключения нецелевого трафика.
Объявления с высоким CTR для недвижимости
Специализированные объявления: цена от, ипотека от %, акции застройщика, сроки сдачи, инфраструктура. Быстрые ссылки: планировки, ипотечный калькулятор, ход строительства, виртуальный тур. A/B тесты: «от застройщика» vs «без посредников», «ипотека 0%» vs «рассрочка 0-0-24». CTR в нише — от 8% на поиске.
Ретаргетинг и дожим длинного цикла
Цепочка ретаргетинга: посмотрел ЖК → баннер с планировками через 3 дня → акция через 7 дней → отзывы жильцов через 14 дней. Сегменты: был на странице ЖК, использовал ипотечный калькулятор, скачал планировку. РСЯ + видеообъявления для повышения узнаваемости ЖК. Конверсия ретаргетинга в недвижимости — 2–4%.
Оптимизация по офлайн-конверсиям
В недвижимости важна не заявка, а визит в офис продаж и бронирование. Настраиваем передачу офлайн-конверсий из CRM в Яндекс.Директ. Автостратегии оптимизируются под реальные визиты и ДДУ — не под «мусорные» заявки. CPL считается по целевым визитам, а не по звонкам.
Классифайды и маркетплейсы недвижимости
Помимо Яндекс.Директ — контекстная реклама на ЦИАН, Авито, Яндекс.Недвижимость. Для каждой площадки — своя стратегия и бюджет. Сравниваем CPL по каналам и перераспределяем бюджет на самые эффективные. Комплексный подход: Директ + классифайды дают максимальный охват.
Сравнение подходов к контекстной рекламе: Недвижимости
| Параметр | Lead.Media | Среднее агентство | Настройка инхаус |
|---|---|---|---|
| Динамические объявления по ЖК | ✓ | ✗ | ✗ |
| CPL на квартиры | 2 500–4 000 руб. | 5 000–8 000 руб. | 8 000+ руб. |
| Интеграция с CRM застройщика | ✓ Автоматическая | ~ Ручная | ✗ |
| Разделение: новостройки / вторичка / аренда | ✓ | ~ Общая кампания | ✗ |
| Ретаргетинг по просмотренным объектам | ✓ 90 дней | ~ 30 дней | ✗ |
Кейсы рекламы недвижимости в Яндекс.Директ — с цифрами по визитам
Реальные проекты застройщиков и агентств в Москве
Застройщик, 3 ЖК комфорт-класса, Москва
Застройщик — 100 000 руб./мес, 6 месяцев
Застройщик тратил 800К/мес на Директ и получал 42 лида по 7 800 руб. Мы перестроили структуру: отдельные кампании на каждый ЖК, сегментация по ипотеке/рассрочке, 1 800 минус-слов. Подключили оптимизацию по визитам в офис продаж через CRM. CPL снизился до 3 200 руб., визиты выросли в 4,3 раза.
Подробнее о кейсе →Агентство элитной недвижимости, Москва
Застройщик — 100 000 руб./мес, 4 месяца
Элитная недвижимость: высокая конкуренция, дорогие клики, длинный цикл. Выделили сегменты: инвесторы, семьи, релоканты. Для каждого — свои объявления и посадочные. Ретаргетинг с цепочкой касаний на 30 дней. CPL снизился на 55%, конверсия в сделку выросла с 3% до 8%.
Подробнее о кейсе →Девелопер, 7 ЖК, Москва и область
Девелопер — 180 000 руб./мес, 8 месяцев
Крупный девелопер с 7 ЖК: Директ + ЦИАН + Авито + медийка. Для каждого ЖК — отдельная стратегия, свой CPL, свой бюджет. Оптимизация по ДДУ из CRM. Видеореклама для узнаваемости новых проектов. За 8 месяцев — рост лидов в 4 раза при снижении CPL на 48%. ДДУ выросли с 12 до 48/мес.
Проведём бесплатный аудит и дадим прогноз CPL для вашего проекта
От аудита до потока визитов в офис продаж — 5 этапов
Каждый этап адаптирован под специфику недвижимости в Москве
Аудит и анализ ниши недвижимости
Анализируем спрос по ЖК, районам и классам жилья в Москве. Конкурентная разведка: ставки, объявления, посадочные. Аудит текущих кампаний (если есть). Медиаплан: прогноз CPL, бюджет, лиды по каждому ЖК и сегменту.
Семантика и структура кампаний
Сбор семантики по ЖК, районам, типам квартир, условиям покупки. Проработка 1 500+ минус-слов для недвижимости. Структура: отдельные кампании на каждый ЖК, класс, тип покупателя. Группы по интенту: горячие (конкретный ЖК), тёплые (район + тип), холодные (общие).
Объявления, аналитика, коллтрекинг
Создание объявлений с A/B вариантами для каждого ЖК и сегмента. Все расширения: ипотечный калькулятор, планировки, ход строительства. Настройка Яндекс.Метрики, коллтрекинга, интеграция с CRM застройщика для передачи офлайн-конверсий.
Запуск и первичная оптимизация
Запуск кампаний с контролируемым бюджетом. Мониторинг каждые 4 часа первые 5 дней. Быстрая фильтрация: минус-слова, нецелевые площадки РСЯ, корректировка ставок. Первые лиды — в течение 48 часов. Запуск ретаргетинга на посетителей страниц ЖК.
Оптимизация по визитам и масштабирование
По данным из CRM: какие ключи и объявления приводят визиты в офис продаж. Переключаем автостратегии на оптимизацию по офлайн-конверсиям. Масштабируем конверсионные кампании, тестируем видео и медийную рекламу для узнаваемости ЖК.
Тарифы на рекламу недвижимости в Яндекс.Директ в Москве
Цены — за настройку и ведение. Рекламный бюджет оплачивается отдельно в Яндекс.Директ
Агентство
Для агентств недвижимости и небольших застройщиков в Москве. Бюджет до 200К.
- До 5 рекламных кампаний (поиск + РСЯ)
- Семантика до 500 ключей по ЖК и районам
- Минус-слова: 1 500+ фраз для недвижимости
- Коллтрекинг и базовая аналитика
- Оптимизация 1 раз в неделю
- Отчёт каждые 2 недели с CPL по сегментам
Застройщик
Для застройщиков с 2–5 ЖК в Москве. Бюджет до 1 млн руб./мес.
- Всё из тарифа «Агентство»
- До 15 кампаний: поиск + РСЯ + ретаргетинг на каждый ЖК
- Семантика до 2 000 ключей
- Цепочка ретаргетинга по сегментам покупателей
- Оптимизация по офлайн-конверсиям (интеграция CRM)
- Оптимизация 2 раза в неделю
- Персональный менеджер с опытом в недвижимости
Девелопер
Для крупных девелоперов с 5+ ЖК. Бюджет от 1 млн руб./мес. Все каналы.
- Всё из тарифа «Застройщик»
- Неограниченное количество ЖК и кампаний
- Директ + ЦИАН + Авито + Яндекс.Недвижимость
- Медийная и видеореклама для узнаваемости ЖК
- Стратегическое управление CPL и ДРР по каждому ЖК
- Ежедневная оптимизация
- Дашборд в реальном времени по всем ЖК
Наша команда
Кто будет делать ваш сайт
Сертификаты, партнёрства и награды
Подтверждено данными
Google Ads benchmark: средняя конверсия из клика в заявку — 4.4% для поиска и 0.57% для КМС (WordStream, 2025)
Источник: WordStream
По данным Яндекса, автостратегии дают на 20–30% больше конверсий при том же бюджете (2025)
Источник: Яндекс.Директ
Средняя стоимость клика в Яндекс.Директ выросла на 18% за 2025 год из-за роста конкуренции (Click.ru)
Источник: Click.ru
Рынок контекстной рекламы в России вырос на 28% в 2025 году и составил 420 млрд руб. (АКАР)
Источник: АКАР
Гарантии рекламы недвижимости — в договоре
Что фиксируем юридически для застройщиков и агентств:
Максимальный CPL — в договоре по каждому ЖК
Фиксируем целевой CPL для каждого ЖК отдельно: комфорт-класс — до 4 000 руб., бизнес — до 8 000 руб. Если стоимость лида превышает порог — компенсируем бесплатными днями ведения. Вы знаете экономику каждого объекта.
01Оптимизация по визитам, а не по заявкам
Интегрируем CRM застройщика с Яндекс.Директом. Автостратегии оптимизируются под реальные визиты в офис продаж и бронирования, а не под мусорные «заявки». Вы платите за людей, которые приходят покупать, а не за номера в таблице.
02Нишевая экспертиза — не универсальное агентство
35+ проектов в недвижимости за 7 лет. Знаем сезонность спроса, специфику ЖК-рекламы, работу с ипотечными запросами. Специалисты с опытом работы с застройщиками ТОП-30 Москвы. Это не «общая настройка контекста» — это нишевая экспертиза.
03Рекламный аккаунт — ваш
Аккаунт Яндекс.Директ принадлежит застройщику. Все кампании, семантика, минус-слова, аудитории ретаргетинга — ваша собственность. При расторжении — полная передача. Ни один рекламный актив не теряется.
04Первые лиды за 48 часов после запуска
Недвижимость — высокочастотная ниша. Первые целевые лиды поступают в течение 24–48 часов после запуска. Мониторинг каждые 4 часа в первые 5 дней. Если через неделю лидов нет — полный перезапуск за наш счёт.
05Отзывы застройщиков и агентств о рекламе в Яндекс.Директ
Что говорят клиенты из ниши недвижимости в Москве
«До Lead.Media платили 7 800 за лид и не знали, какие из них доходят до офиса продаж. Ребята подключили CRM, настроили оптимизацию по визитам. Через 3 месяца — CPL 3 200, визиты выросли в 4 раза. Наконец видим реальную картину, а не «красивые заявки».»
«Элитная недвижимость — сложная ниша для контекста. Длинный цикл, дорогие клики, капризная аудитория. Lead.Media сделали ретаргетинг с цепочкой на 30 дней и разделили сегменты: инвесторы, семьи, релоканты. CPL упал на 55%, конверсия в сделку выросла с 3% до 8%.»
«7 ЖК, 3 класса жилья, 180К на ведение. Для каждого объекта — своя стратегия, свой CPL. Дашборд в реальном времени: вижу лиды, визиты, ДДУ по каждому ЖК. За 8 месяцев ДДУ выросли с 12 до 48 в месяц. Лучшее вложение в маркетинг за год.»
6 лет в performance-маркетинге. Управлял бюджетами 200M+ руб. Сертификаты Яндекс.Директ и Google Ads.
Частые вопросы о рекламе недвижимости в Яндекс.Директ
Ведение — от 50 000 руб./мес. Три тарифа: «Агентство» (50 000 руб., до 5 кампаний, для агентств и небольших застройщиков), «Застройщик» (100 000 руб., до 15 кампаний, ретаргетинг, оптимизация по офлайн-конверсиям), «Девелопер» (180 000 руб., все ЖК, все каналы, ежедневная оптимизация). Рекламный бюджет — отдельно, рекомендуем от 200 000 руб./мес.
Средний CPL в недвижимости в Москве: комфорт-класс — 3 000–5 000 руб. (уникальный лид на поиске), бизнес-класс — 5 000–8 000 руб., элитка — 8 000–15 000 руб. На РСЯ — дешевле, но ниже качество. Целевой визит в офис продаж: комфорт — 12 000–18 000 руб., бизнес — 25 000–35 000 руб. Точный прогноз — на бесплатном аудите.
Ключевые отличия: длинный цикл сделки (2–6 месяцев), высокая стоимость клика (80–300 руб.), необходимость ретаргетинга и дожима, сегментация по ЖК/классам/условиям, оптимизация по офлайн-конверсиям (визиты, ДДУ) вместо онлайн-заявок, работа с классифайдами (ЦИАН, Авито). Без нишевой экспертизы CPL будет в 2–3 раза выше.
Да, на тарифе «Девелопер» ведём рекламу на всех площадках: Яндекс.Директ + ЦИАН + Авито + Яндекс.Недвижимость. Для каждой — своя стратегия и бюджет. Сравниваем CPL по каналам и перераспределяем бюджет. ЦИАН и Авито дают CPL от 3 300 руб. и 4 900 руб. соответственно.
Это передача данных из CRM застройщика обратно в Яндекс.Директ: какой клик привёл к визиту в офис продаж, бронированию, подписанию ДДУ. Автостратегии Яндекса начинают оптимизировать показ рекламы не под «заявки», а под реальные продажи. Это главный тренд 2025–2026 в рекламе недвижимости.
Покупка квартиры — долгое решение. Ретаргетинг дожимает: посмотрел ЖК → через 3 дня видит баннер с планировками → через 7 дней — акцию от застройщика → через 14 дней — отзывы жильцов. Сегменты: страница ЖК, ипотечный калькулятор, планировки. Конверсия ретаргетинга в недвижимости — 2–4% при CPL в 1,5–2 раза ниже поиска.
Минимальный — 200 000 руб./мес для одного ЖК комфорт-класса в Москве. Для бизнес-класса — от 400 000 руб./мес. При бюджете ниже 200К автостратегии не набирают достаточно данных для оптимизации. На бесплатном аудите рассчитаем точный бюджет для ваших ЖК.
Первые лиды — в течение 24–48 часов после запуска. Недвижимость — высокочастотная ниша, спрос есть всегда. Стабильный поток с оптимальным CPL — через 2–3 недели после старта, когда накопится статистика для оптимизации. Оптимизация по офлайн-конверсиям выходит на полную мощность через 1–2 месяца.
Да, управляем бюджетом по сезонности: пики спроса — весна (март–май) и осень (сентябрь–ноябрь), спад — лето и праздники. В пиковые месяцы увеличиваем бюджет и расширяем семантику. В низкий сезон — фокус на ретаргетинг и брендовые запросы. Корректируем ставки по дням недели и времени суток.
Получите бесплатный аудит рекламы недвижимости
Покажем, где теряются лиды, и дадим прогноз CPL для ваших ЖК в Москве